经历2008年全球金融危机后，各国经济都进入新一轮经济周期的复苏轨道。从中长期来看，在我国国民经济稳步回升、城镇化稳妥推进的背景下，我国房地产市场在未来一段时间内将处于周期的上行区间。但这并不意味着短期的房地产市场只涨不跌。房地产所固有的建造周期较长的特征决定了市场中供给往往会滞后于需求的变化，从而使市场在向均衡状态趋近过程中表现出短期波动。此外，与多数行业相比，房地产行业备受调控政策关注，这使得政策环境这一外生冲击成为引起房地产市场短期波动的重要因素。
从现实应用的角度看，房地产市场的短期波动更为市场参与者所关注，在研究中通常用景气循环对其进行描述。为了更好地把握房地产市场的短期变化态势，本研究基于房地产景气循环理论，通过构建房地产景气指数，对2011年我国房地产市场运行景气进行分析预测。
我们预测2011年上半年房地产市场先行指数仍将处于不景气区间，且一季度继续表现为景气下降，下半年可能会出现景气回升。理由如下：
第一，2011年货币政策由“适度宽松”向“稳健”转向，宏观调控政策把稳定价格总水平放在更加突出的位置。按照多数权威机构的预测，2011年CPI将在4%左右，且上半年物价上涨压力大于下半年，因此，上半年政策环境收紧的压力较大。进入2011年以来，央行已进行一次加息、两次上调存款准备金率，目前大中型存款类金融机构存款准备金率达到19.5%的历史高位。因此，一季度先行指标中的M2同比变化和利率变化均将表现为景气下行。
第二，进入2011年以来房地产调控政策继续收紧，1月26日国务院出台“新国八条”，要求各地要确定新建住房价格控制目标并于一季度向社会公布、从严制定和执行住房限购措施、5年内二手房全额征营业税、将二套房首付提至6成等。在1季度各地相继出台调控细则的过程中，市场观望的可能性较大，预计商品房销售面积同比变化将表现为景气下行。
根据先行指数与同步指数的关系，预计2011年房地产市场总体处于不景气区间，上半年房地产市场将继续表现为景气下降，该景气循环将在三季度前后达到谷底，年底有可能出现景气回升。预计2011年房价涨幅总体低于2010年的水平。
根据同步指数与滞后指数的关系，预计2011年房地产建设投资活动将在2011年上半年进入不景气区间且表现为景气下降，于2011年底企稳回升的可能性较大。房地产建设投资类指标，如房地产开发投资、房屋新开工面积、土地购置面积的同比变化将低于2010年水平。
|
